최근에 나라가 들썩 할 정도로 전세사기 피해가 엄청 많았고, 지금도 엄청 많습니다.
제 주변에도 피해를 보신 분도 계시고, 다행히 확정일자,증권등으로 무사히 잘 넘기신분도 있습니다.
세상이 너무 무서워요. 전세사기는 나이불문하고 잘 모르면 당할 수 밖에 없는게 현실인것 같습니다.
오늘은 전세사기 피해를 안 보기 위해서 몇가지 알아야 할 부분들에 대해서 살펴보겠습니다.
전세사기 안당하기
1.깡통전세 피하기
깡통전세의 의미는 주택 매매가에 비해서 전세가가 더 높은 초과된 상태를 말합니다.
만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 받을 수 없게 됩니다.
2. 집 시세를 확인한다!
집 가치의 70% 내의 보증금이 안전합니다.
전세사기를 보면
빌라왕 사건을 예를 들어 보면 주로 신축 빌라가 주가 되었다고 해요.
1억짜리 부동산을 1억 3천에 전세를 주는 방식.
신축빌라 같은 경우는 사고 팔았던 매매 이력이 없기때문에 얼마짜리 가차가 있는지 부동산인지 판단하기 어렵습니다. 그렇게 때문에 주변의 시세가 얼마나 되는지 확인하셔야 합니다.
시세확인은 KB부동산, 네이버부동산 등에서 직접 확인하시거나 주변 부동산을 여러군데 다니시면서 파악해야 합니다.
3.등기부등본 확인하기
직접 확인해야 이유는 공인중개사가 등기부를 위조한 뒤 자기 소유인 것처럼 보여주고, 여러 사람에게 전세금을 받고, 사기를 치는 행위도 있기 때문입니다.
또 등기부는 잔금 치기 직전에 한 번 더 확인하셔야 그 사이에 변동사항이 없는지도 알 수 있습니다.
“최신 것을 직접 떼 본다”
등기부등본에서 확인해야 할 것!
소유자 확인
근저당권이 있는지 확인
계약 나온 집주인이 소유자인지 확인합니다.
집주인 소유자 대신 대리인이 나왔다면 위임장서류와 위임장에 소유자 인감도장이 찍혔는지 확인합니다.
본인 발급한 인감증명서가 첨부되었는지 확인합니다.
(1)근저당권이 있는지 확인
근저당이 있는지 확인해야 하는 이유는
이 집이 경매에 넘어가면 근저당권자가 우선 자기돈을 먼저 찾아가기 위해서 금액을 채권최고액으로 표시를 해 뒀습니다.
예를들어 집이 경매로 1억에 넘어가고, 근저당이 7천이면 3천만원만 그 다음 순위가 가져갈 수 있게 됩니다.
(2)임차권등기, 압류, 가압류 등이 있는지 확인
임차권등기 : 임차인이 보증금을 못 돌려받고 일단 집을 나가면서 등기부에 등록한것.
압류, 가압류 : 빚을 정리 못하고 있는 사람입니다.
이런 경우 집주인의 신용이 좋지 않다는 것이니
4. 국세·지방세완납증명서 확인
국세·지방세완납증명서 확인을 요구할 수 있습니다.
확인을 해야 하는 이유는 국세가 전세보증금보다 많다며?세입자는 전세보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
등기부등본에는 기록이 없는데 나보다 앞선 권리자가 있다면? 있을수 있습니다.
국가입니다. 집주인이 국세를 미납한 경우입니다.
그렇다고해서 모든 국가세금이 먼저는 아닙니다.
나보다 먼저인것은 상속세,증여세,종합부동산세 당해세에 해당합니다. 입니다.
당해세란 재산을 소유하고 있는 것 자체에 담세력을 인정해 부과하는 조세를 말합니다.(국세기본법 제35조 제3항)
2023.4.1부터 국세기본법 제35조 개정
당해세라 해도 내 확정일자보다 늦다면 내가 먼저!입니다.
5.전세보증보험증권
전세보증보험증권은 전세금의 100%가 아닐 수도 있습니다. 일부만 발행될 수도 있습니다.
전세보증보험증권은 집주인이 전세금을 안 돌려줄때 보험증권을 발행한 곳에서 대신 내 주는 제도입니다.
제 주변에 전세보증보험증권에 가입해서 피해를 안 본 사례가 있습니다.
전세계약 후 이사를 해서 한달도 채 안되었을때, 갑자기 집주인이 바꼈습니다.
뭐지?아무런 연락도 없이 갑자기? 뒤늦게 알게 되었고, 사전 통보도 없었기 때문에 계약파기하고 다른데로 갈까? 하다가 그냥 살았습니다.
다행히 아무탈 없이 잘 살고 있었는데, 계약 만기 몇달전에 우편물이 왔습니다.
법무사에 온 우편물. 내용은 집주인 사망했고, 상속받을 사람이 없어서 집이 경매로 넘어간다는 연락을 받았습니다.
아찔한….대부분의 전세는 적은 돈이 아니기때문에 막막했고, 전세보증보험증권 가입한게 있어서 연락을 했습니다.
당장은 도와줄 수가 없고, 집 계약이 끝난후에 접수할 수 있다고 합니다.
접수 후 조사하고… 이것저것 많이 복잡했어요. 단순한 문제가 아니였습니다.
그래도 다행인 것은 전세금,확정일자, 전세보증보험증권가입 등이 잘 되어있어서 만기 후 다른 곳으로 이사를 갈 수 있었습니다.
꼭 전세보증보험 가입하세요. 돈 아낀다고 가입 안하시는분들도 계시는데 가입하셔야 해요.
[주택도시보증공사] 전세보증금반환보증
6.계약서 작성시 특약작성하기!
전세계약서, 임대차계약서를 작성할때 꼭 특약을 꼼꼼히 넣어서 작성하세요.
예를들어
전입신고 효력이 발생하는 계약일의 다음날까지 (다른 근저당권이 설정되지 않은) 계약 당시 상태로 유지한다.
계약 후 없던 근저당 사실이 발견될 경우 바로 계약을 해지하고 보증금 전체를 반환한다.
계약완료 후 임대인이 세금을 체납한 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 보증금 전체를 반환한다.
필요한 내용들을 특약에 추가해서 작성할 수가 있습니다.
7. 전입신고 후 확정일자 받기
전입신고 후 확정일자는 필수로 제일 먼저 해야 할 일 중에 하나입니다.
꼭 주민센터가 아니여도 인터넷으로 정부24에 들어가서 전입신고나 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
주의사항 : 퇴근하고 저녁에 할 경우 온라인으로 전입신고를 할 경우 다음날 접수 처리가 됩니다.
[정부24] 전입신고
[대한민국 법원 인터넷 등기소] 확정일자
Δ출처 : 대한민국 법원 인터넷등기소
8.공인중개사의 공제증서
공제증서는 공인중개사가 중개 사고를 일으켰을 때 얼마 한도에서 보상을 해 준다는 내용입니다.
이 말의 의미는 공인중개사가 중개를 잘못했을 경우 배상을 받을 수 있다는 것입니다.
무조건 보증금을 못 받았다고 공인중개사에게 배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
마치며
전세사기는 남의 일이 아닌 내 일이 될 수도 있습니다.
꼼꼼하게 잘 살펴보시고, 소중한 내돈 잘 지키세요.